Réduction d'impôt "Pinel": Comment transformer vos impôts en patrimoine

Fiscalité
  • Qu’est-ce que la réduction d’impôt « Pinel » ?

La réduction d’impôt « Pinel » est accordée aux personnes qui acquièrent un logement neuf (achevé) ou en l’état futur d’achèvement (sur plan), et qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale.

  • Tous les logements neufs sont-ils éligibles à la réduction d’impôt « Pinel » ?

Non. La réduction d’impôt s’applique aux logements neufs situés dans une commune classée dans une zone géographique caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (Zones A, B1 et, sur agrément préfectoral, B2).

Ces logements doivent également respecter un niveau de performance énergétique globale (selon l’année de dépôt du permis de construire, Normes BBC 2005 ou RT 2012).

Il est par ailleurs précisé qu’au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins 5 logements, un pourcentage, qui ne peut être inférieur à 20%, des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

  • Quel est le montant de la réduction d’impôt offerte par la Loi « Pinel » ?

Tout dépend de la durée de mise en location. Le taux est en effet fixé à :

- 12% lorsque le propriétaire s’engage à louer pour une durée minimale de 6 ans,

- 18% pour une durée minimale de 9 ans,

- 21% à l’issue d’une durée de location de 12 ans 

  • Comment choisir la durée de mise en location ?

Lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, le propriétaire opte pour une durée de location minimale de 6 ans ou 9 ans.

Une fois effectuée, l’option est irrévocable pour le logement considéré.

Puis, à l’issue de la période couverte par l’engagement initial de location, le propriétaire peut, s’il le souhaite, continuer à bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » en prolongeant l’engagement de location par période de 3 ans. 

Ainsi, deux possibilités, qui dépendent de la durée de l’engagement de location initial (6 ou 9 ans) sont offertes au propriétaire :

- lorsque l’engagement initial était d’une durée de 6 ans, le propriétaire peut proroger son engagement de location pour une durée de 3 années supplémentaires, renouvelables une fois. Dans ce cas, la réduction d’impôt supplémentaire est égale à 6% du prix de revient du logement, pour la première période triennale, et à 3% pour la seconde période triennale.

- lorsque l’engagement de location initial était d’une durée de 9 ans, le propriétaire peut proroger son engagement pour une durée de 3 années supplémentaires, sans possibilité de renouvellement. Dans ce cas, la réduction d’impôt supplémentaire est égale à 3% du prix de revient du logement

  • Quelles sont les contreparties à la réduction d’impôt ?

Le propriétaire doit donner le logement en location nue, à usage d’habitation principale du locataire.

Cette location doit être effective et continue pendant toute la période couverte par son engagement (6 ans, 9 ans ou, en cas de prolongation, 12 ans), sous réserve du cas de vacance temporaire du logement (cas du départ d’un locataire).

Le logement doit ainsi être loué dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure.

En outre, le loyer du logement ne doit pas excéder certains plafonds, actualisés chaque année et variant en fonction de la localisation du logement :

Pour 2014 : Zone B1 : 10 €/m² et Zone B2 : 8,69 €/m²

NB : Le calcul du loyer maximal s’effectue à l’aide d’un coefficient multiplicateur (0,7 + (19/surface))

Les locataires doivent, en outre, satisfaire à des conditions de ressources, fixées par décret et appréciées à la date de conclusion du bail, variant en fonction de la localisation du logement et de son type.

Par exemple, pour 2014, entre 27 017 euros (zone B2) et 30 019 euros (zone B1) pour une personne seule et entre 36 079 euros (zone B2) et 40 089 euros (zone B1) pour un couple sans enfant.

Les ressources des locataires sont appréciées au regard du revenu fiscal de référence (RFR), qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année de référence. L'année de référence s'entend, en principe, de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (année N-2).

Exemple : Pour les baux conclus au cours de l'année 2015, les conditions de ressources sont appréciées, en principe, au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2013.

L'augmentation du niveau de ressources du locataire ne remet pas en cause l'avantage fiscal obtenu par le bailleur lorsque la condition relative aux ressources du locataire était remplie à la date de signature du bail.

  • Le dispositif « Pinel » permet-il de louer le bien à des ascendants ou des descendants ?

Oui. Contrairement à l’ancien dispositif « Duflot », il est désormais possible de louer un bien bénéficiant de la défiscalisation « Pinel » à ses ascendants (parents par exemple) ou à ses descendants (enfants par exemple).

Attention,la location ne peut cependant pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable.

  • Quelles sanctions si les engagements de location ne sont pas respectés ?

Le manquement à un engagement de location, initial ou complémentaire,ou aux conditions de mise en location (non respect du loyer ou des ressources du locataire) entraine la remise en cause de l’avantage fiscal.


  • Modalités d’application du dispositif « Pinel »

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement(prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition), dans la limite d’un plafond.

Ce plafond est limité à 300 000 € par an et pour un même foyer fiscal, pour un ou deux logements, dont le prix au m² ne peut excéder 5.500 €.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle sera ainsi imputée de façon linéaire sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre des années suivantes.

Par exemple, pour un logement acheté sur plan en 2015 et livré en 2016, la réduction d’impôt sera imputée sur l’impôt dû au titre des revenus perçus en 2016.

Attention : la fraction non imputée de cette réduction qui excède l’impôt brut de l’année ne peut donner lieu à un report sur l’impôt dû au titre des années suivantes.

Par ailleurs, la réduction d’impôt « Pinel » est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux, à savoir 10.000 € par foyer fiscal.

Nos conseillers commerciaux restent à votre disposition pour vous apporter tout renseignement complémentaire sur ce nouveau dispositif

Découvrez nos programmes éligibles à la réduction d'impôt "Pinel" en cliquant sur le lien:

- Pornichet, Le Hameau des Thuyas (disponible de suite)

- Treillières, Villa Athena 

- Sucé Sur Erdre, résidence l'Amadéus








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